资产清退定价:股权价值的理性回归

　　4月初，会计小李所在的北京某集团公司就其二级子公司――置业集团解散的事宜，专门召开了集团全体员工大会予以宣布，同时着手善后相关工作。

　　而这皆源于3月中旬国资委的一纸“央企清退令”，号令78家央企限期退出地产行业。

　　在记者看来，小李所经历的一切仅仅只是78家央企退出地产领域的一个开始。其中，所涉及的国有资产的定价问题很是引人关注。

　　股权退出须合理估值

　　根据《企业国有资产法》的有关规定，国有资产的转让必须通过产权交易所正式挂牌拍卖，而挂牌前的一个关键问题即资产价值的评估。

　　“此次78家央企清退，其实就是股权退出。”资产评估行业资深人士王诚军告诉《中国会计报》记者，“股权的清退就涉及到股权的评估问题，而处在不同房地产开发阶段的企业股权估值可能会大不相同。通常情况下，评估机构会运用股权收益方法，根据企业的预期收益来预估企业未来的现金流，并最终给出一个合理的估值。”

　　“委托方将根据评估机构的估值拟定挂牌价上市交易，而估值作为该资产的底价。在理论上，交易价格可以在估值的基础上自由浮动。但按照国家有关规定，如果实际交易价格低于估值的10%将停止交易。”中央财经大学资产评估研究所所长刘玉平分析说。

　　1元钱的资产

　　国资委清退令一出，中国航天科工集团、中国石油化工集团等几家企业率先表态，分别在产权交易所挂牌交易旗下相关资产。

　　然而，在上海联合产权交易所，中国石油化工集团北京燕山石油化工有限公司挂牌转让珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权及1460万元债权，耐人寻味的是，50%股权挂牌价格仅为1元。

　　此消息一出，舆论哗然。一时间关于中石化作秀又或是贱卖资产的猜测纷至沓来。

　　“此前，众多媒体对于中石化1元出让旗下资产的报道颇有炒作的嫌疑。”王诚军对此并不认同，“在国外，此类情况时有发生。从专业的角度来看，这并非不合情理。那些猜测源于人们往往只是看到一些表面的东西，如1元钱的定价，而并不了解该项交易的具体内容和条件，如很多资产的转让是附带着债务的。仅凭表面的东西就盲目发表意见是没有意义的。”

　　“如果让你购买一项资产但同时需要承接较大负债，可能倒贴钱给你，你都不要。这种购买行为无疑是承接债务。”王诚军举例说。

　　应有充分的展示时间

　　在专业人士眼中，国资委的清退令忽略了一个很关键的因素――合理的交易时间。

　　“限期清退表明了国资委要求国企退出的决心。但从合理实现退出股权价值的角度出发，这种限期清退的作法可能并不利于企业实际价值的充分展现。”一位不愿意具名的专业人士告诉记者。“为实现合理的市场价值，资产或股权的交易往往需要一个合理的交易时间，以吸引足够多的市场潜在购买者，并使得卖方能够充分向市场参与者展示拟交易资产或股权的信息。同时，这也给潜在购买者足够的时间进行必要的尽职调查。合理的交易时间实际上就是为了消除信息不对称。”

　　该人士补充说，涉及到房地产行业的股权估值本身就十分复杂，加之时间上的限制，很可能出现在信息不对称情况下的决策。通俗地说，将导致无法实现资产或股权的合理价值，这是不利于央企合理退出的。如果能给予这些企业一个合理的退出期限，给予待交易资产充分的展示时间，这将有利于资产价值的最大化。

　　价格由市场说了算

　　作为国资委公布的16家主营房地产业务的央企之一的中粮集团，也被外界广为猜测为颇具实力的潜在接盘方。潜在接盘方是如何看待这一问题的？

　　“其实，我们目前并没有接盘的打算。”中粮集团有限公司财务部总监马王军告诉记者。“即使我们有意接盘，那也需要通过正常渠道竞购。如果是优质的资产，价格自然会依据市场行情有所体现。那我们会考虑某项资产是否值这个价钱。在这一点上，我们与其他有意接盘的企业并无差异。”

　　“除去价格因素之外，集团还会从企业战略的高度来考虑。即使是价廉质优的资产，那它是否符合集团公司的整体战略布局也是我们考量的一个重要指标。”马王军认为，就好比买东西一样，如果不需要，再便宜也没有吸引力。